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郭施亮的博客

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郭施亮,知名财经评论员,财经专栏作家,2013搜狐年度最佳行业自媒体人。每日经济新闻《每经智库》专家,前瞻网经济学人,国家级权威学术刊物《中国风险投资》特约评论员。同时,作者受邀广东省人民政府发展研究中心等权威机构撰写多篇学术性文章,并获得好评。作者评论文章、学术作品等常见于全国数十家主流媒体,中国香港、中国台湾等地也广为传播。 微信公众号 guoshiliangbo 作者邮箱 guoshiliangbo@163.com

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恒大土豪模式背后的困惑  

2013-11-12 07:06:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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恒大土豪模式背后的困惑

  一场亚冠决赛足以让恒大闻名中外。然而,在恒大名声大噪的同时,恒大的土豪模式更是成为大家关注的焦点。从前几年500万年薪聘请郎平至1200万欧元聘请里皮团队,恒大的出手阔绰实在令人惊叹。不过,恒大土豪模式的背后究竟隐藏着什么样的困惑呢?

  自1996年创立至今,恒大集团的总资产已经达到2745亿元,拥有员工超过4万人。根据权威机构测算,2011年恒大的品牌价值蝉联中国房企的TOP第一名。

  面对辉煌的成绩,恒大一路走来也并不容易。事实上,早在五年前,恒大就遭遇过一场致命性的危机。回顾过去的发展历程,恒大的土豪模式成为它迅猛发展的催化剂,同时也给恒大带来了不少的困惑。

  就在危机爆发的前几年,恒大拿地的力度非常凶猛。以2006年底的案例为例,当期恒大以8.29亿拿下了武汉的“地王”。随后,恒大的拿地力度更为疯狂。20078月,恒大创造出25.3亿元的天价项目。值得一提的是,长期过高的资产负债率当属恒大的典型特征,而这一特征也成为危机爆发的警示信号。根据数据统计,长期以来,恒大的资产负债率维持在80%上下的水平。而在2007年三季度,恒大的资产负债率却高达95%。一般而言,房地产业的资产负债率合理值约为50%。而针对个别投资较大的房企而言,其合理的资产负债率也不应该高于60%。因此,在当时看来,恒大长期的高负债率以及前期疯狂的拿地动作成为危机爆发的主因。

  当然,作为房地产业,国家的政策将直接影响到企业的存亡。遗憾的是,当期国家正对房地产实行严厉的宏观调控,恒大也难以摆脱政策的冲击作用。从20073月份的首度加息至同年9月份的调控新政出台,配合国外金融危机的浮现以及上述因素的叠加效应,当期恒大遭遇着前所未有的困局。于是,在这样的环境下,恒大急需缓解当期紧绷的资金链。

  20083月,恒大启动了全球路演公开招股,以求缓解资金链紧绷的困局。然而,在这一次,恒大并没有顺利实现IPO。此时,市场普遍认为,恒大或将成为顺驰的复制品,恒大或许难逃一劫。

  谈及顺驰,其原名为顺驰中国控股有限公司。自90年代中期逐渐开发房地产以来,顺驰的行业地位迅速抬高,期间成为了行业内的主力军,占比市场份额超过了15%。不过,作为一家影响力很大的房企,因其无限的扩张以及长期拥有着过高的负债率,顺驰中国最终破产。

  对比恒大,实际上两者均存在着一些相似的特点。以负债率为例,自2003年以来,顺驰就实现了迅猛的扩张行动,无限的圈地且缺乏有效的风险管理,最终导致顺驰的负债率跃升至70%以上!而当期恒大也上演了一系列的圈地活动,过高的负债率严重影响了企业的发展,此举也成为当时市场普遍不看好的原因之一。

  的确,房地产作为一个周转率较低的行业。若想房企得到较好的发展空间,则需要制定一套有效的风险管理措施。以香港著名的地产公司为例,它们基本上将负债率控制在20%左右,同时必须将现金的占比值保持在一个相对稳定的区间,这样才能够灵活应对各种潜在的风险。

  不过,值得庆幸的是,当时恒大的掌舵人许家印通过私募、抛盘、薄利多销等有效手段为企业缓解了资金链紧绷的问题。随着2009年恒大成功登陆了港交所,恒大又迎来了新的春天。

  近几年,恒大确实在迅猛地发展。据统计,2012年恒大的销售额为923.2亿元,而2013年前10个月,恒大累计的销售金额就达到了912.7亿元,累计完成全年合约销售目标的91.3%。在销售额持续增长的同时,企业还将经营领域进一步扩展。根据资料显示,当前恒大集团的房地产业务占比营业收入高达98%以上,而其他业务也得到了不同程度的发展。其中包括广州恒大足球俱乐部、恒大酒店集团、恒大文化产业集团以及近期媒体颇受关注的恒大长白山矿泉水有限公司等。

  以广州恒大足球俱乐部为例,恒大过去几年巨额的投入终被认可。更有媒体认为,恒大投资足球获利非常惊人,3年销售的回报率高达15倍!不可否认的是,自119日晚上的亚冠决赛后,恒大的身价瞬间暴增,而与其相关的业务也备受市场关注。于是,恒大的土豪模式进一步得到了人们的认可。那么,恒大当初为何会选择进军足球界呢?

  就在前一段时间,广东省的领导针对足球业提出了“地方支持+社会资金+社会保障”的想法,以促进中国的足球事业腾飞。可以这样认为,恒大进军足球界更大程度是为企业的未来发展铺路。借助地方支持足球事业,恒大借此可以享受相关的政策优惠,同时也可以通过足球将企业的品牌发扬光大,可谓一举两得。在这样的背景下,恒大的土豪模式得到了充分地运用。

  足球得以兴起,恒大功不可没。但是,足球联赛是与房地产的利益紧密相连的,而房地产又牵涉着地方、银行、购房者等核心利益。可以这样认为,当房地产市场出现明显的转折点时,特别是恒大这一类以二三线城市为发展重心的房企必将受到冲击。届时,恒大的足球俱乐部又将如何支撑呢?

  无论怎样,在本轮亚冠决赛中,恒大给我们最真实的感觉就是一个字“爽”!而恒大也成为当之无愧的最大赢家。

  

 

 

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