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郭施亮的博客

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郭施亮,知名财经评论员,财经专栏作家,2013搜狐年度最佳行业自媒体人。每日经济新闻《每经智库》专家,前瞻网经济学人,国家级权威学术刊物《中国风险投资》特约评论员。同时,作者受邀广东省人民政府发展研究中心等权威机构撰写多篇学术性文章,并获得好评。作者评论文章、学术作品等常见于全国数十家主流媒体,中国香港、中国台湾等地也广为传播。 微信公众号 guoshiliangbo 作者邮箱 guoshiliangbo@163.com

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小产权房交易火爆的背后  

2013-11-05 07:00:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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小产权房交易火爆的背后

  近一段时期,小产权房的交易异常火爆。根据媒体资料显示,深圳、成都、北京等主要城市的小产权房价格均出现了大幅上涨的走势。其中,北京部分地区的小产权房更是出现了月涨千元的走势。

  有消息指出,国家管理层在万众瞩目的“383”方案的土改部分提到了“集体建设用地直接入市,拟在集体建设用地入市交易的架构下对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入妥善解决这一历史遗留问题。”,该提法也被消息人士解读为小产权房即将转正的信号。受此消息影响,近期小产权房价格出现了持续攀升的态势,更多的购房者逐渐将目光转移至小产权房身上。

  何谓“小产权房”?根据资料显示,即是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由村委会颁发的。值得一提的是,小产权房与普通的商品房存在更多的差别,由于小产权房没有出地出让金以及应缴纳税收等成本费用,因此其价格相对低廉,总价或不足一般商品房的1/3。另外,小产权房的准入无限制等优越的条件也吸引着大量的购房者。

  当前国内楼价持续高涨,不少有意购房者也望而却步。虽然近年来国家陆续出台了相关的调控政策,但是也难挡房价的持续走高。根据最新的数据统计,10月全国100个城市新建住宅平均价格为10685/平方米环比上涨1.24%涨幅比9月扩大0.17%20126月以连续17个月环比上涨。十年间,中国百城城镇平均房价已经上涨超过200%,而以北京、上海、广州为主的一线城市的房地产价格更是出现了惊人的涨幅。以十年前上海的平均房价为例,当时上海平均房价不足5000元,如今却接近30000元大关,累计涨幅非常巨大。

  面对高居不下的房价,更多人期盼着以廉租房、经适房为主的保障房建设,希望以相对低廉的价格满足自身的居住需求。然而,在保障房工程大规模推进的同时,大量的保障房却被部分利益团体垄断。于是,当保障房无法满足普通百姓的住房需求时,作为价格低廉的小产权房无疑成为购房者的首选。

  然而,小产权房作为一种在农民集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用的产物,它并不具有有效合法的产权证。更有权威机构认为,小产权房实质上是一种违法性的建筑。于是,对于普通购房者而言,盲目购买小产权房具有一定的政策法律风险。

  事实上,国家自十年前就开始对小产权房进行清理整顿。自2003年以来,全国各地就开始对小产权房进行清理。然而,作为一种尚未受到法律保护的产物,小产权房能否“合法化”成为了近几年社会热议的话题。

  自1958年以来,城乡二元土地制度的设立严重阻碍了农村经济的发展。期间,城乡之间的户籍、资源等矛盾被逐渐激化。面对国家经济的迅速崛起,全国的主要城镇已然得到了迅猛式的发展。相反,受到设立已久的城乡二元土地制度影响的农村经济却出现了长期落后的局面。其实,也可以这样认为,落后的土地制度严重阻碍了农村经济的发展,而小产权房也是在这样的背景下发展起来的。因此,无论从农民的利益补偿还是从激活农村潜在资源的角度分析,小产权房作为一个长期存在的产物,其“合法化问题必须得到一个明确的答复。

  假设小产权房得以“合法化”,则将会造成什么影响呢?笔者郭施亮认为,作为一种长期性的产物,若承认了小产权房的合法身份,必然会大幅度增加住房的供应量,当然小产权房的价格也将会水涨船高。不过,随着住房供应量的持续增加,未来商品房的价格也将会受到冲击。此时,地方作为利益的直接关联者,肯定不愿意看到这样的局面。假如小产权房的合法身份得以确立后,国家又不从房产税等方面增加地方的财政收入,那么地方的财政收入也必然会受到冲击。

  近年来,地方对土地出让金的依赖程度持续升温。有数据统计,当前全国土地出让金合同价款高达1.7万亿,增幅高达77.3%。部分地区的土地出让金收入占比地方财政收入更是超过了45%。可见,地方与房地产之间的捆绑利益关系也在不断持续。于是,在强大的利益链条干预下,任何拟分散利益团体切身利益的举措也必然遭遇强烈的反抗。

  笔者认为,虽然小产权房转正的消息在近期频繁出现,但是作为一种历史遗留的产物,不可能轻易得以“合法化”。然而,随着小产权房价格的持续升温,对于无房者而言,商品房买不起、经适房无法买、甚至连小产权房也赶不上,这才是一个值得思考的社会问题!

  

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