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郭施亮的博客

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郭施亮,知名财经评论员,财经专栏作家,2013搜狐年度最佳行业自媒体人。每日经济新闻《每经智库》专家,前瞻网经济学人,国家级权威学术刊物《中国风险投资》特约评论员。同时,作者受邀广东省人民政府发展研究中心等权威机构撰写多篇学术性文章,并获得好评。作者评论文章、学术作品等常见于全国数十家主流媒体,中国香港、中国台湾等地也广为传播。 微信公众号 guoshiliangbo 作者邮箱 guoshiliangbo@163.com

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房产税为何压不垮高房价?  

2013-05-27 07:03:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税为何压不垮高房价?

  近期,扩大个人住房房产税改革试点范围的消息得到了证实,意味着管理层将会进一步加强对房地产的调控力度。那么,随着房产税试点范围的逐步扩大,中国的高房价现象会由此得到抑制吗?房产税又会否成为打压楼市的最后一根稻草?

  谈起房产税,大家不由自主会想起上海与重庆。上海与重庆作为首批房产税试点城市,它们的调控效果也成为了全国关注的事情。然而,根据近年的统计数据来看,自上海与重庆进入首批房产税试点城市以来,其调控的效果却不大理想。以重庆为例,重庆主城区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购买的第二套房,将被征收房产税,其税率为0.5%1.2%可是,从重庆的房产税征收范围来分析,当前对高档房的界定有较大的差异性,整体的调控效果不如人意。又以上海为例,上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率。根据资料显示,适用税率定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格不高于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的,税率可减为0.4%。值得一提的是,在上述的方案中,人均面积不高于60平方米的住房将免收房产税。但是,从上海的房产税调控效果来看,调控局限性较大,基本对过去的存量楼房没有作出严格的处理。纵观全球其他国家和地区,不少国家地区也采取了房产税征收政策。以美国为例,自1792年以来该国就开始逐步推行房产税,该税收也对社会的贫富差距作出了合理的调节。需要注意的是,由于美国采取的是土地私有制,而房产税的征收更大程度是为了调节社会不平等的收入差距。另外,美国当地征收的税收基本是还富于民,把资金投放至教育等有利于民生发展的地方。因此,当地百姓也乐于缴纳相应的税收。

  房产税征收属于长期性的政策,而面对当前中国楼市屡调不降的现象也让不少专家学者感到担忧。笔者郭施亮认为,从现行的房产税预期推行的措施分析,主要存在以下几大问题。

  第一、房产税打击的对象。根据前几年试行的房产税调控的措施分析,房产税的开征违背了当时提出房产税的初衷,即合理调节社会收入分配水平。以上海的房产税试点方案为例,打击的主要对象在于新增的房量,而对以前囤积的存量房没有有效地打击,这样就容易导致一种社会现象,即急需购房的老百姓被限购,而囤积房的投机客却继续持有大量的楼房,也没有得到相应的处罚。

  第二、土地所有权的问题。正如上文所述,美国属于土地私有,而征收房产税后的资金也会用到保障民生的问题上。然而,中国属于土地国有制,配合70年的土地使用权,让很多老百姓处于进退两难的局面。再者,部分房屋开发商囤积大量的土地,等待市场火热时才动土开工。于是,就造成了老百姓购房后的土地使用期限缩短。虽然说一般性的住宅房屋的土地使用期过期后仍然可以申请取得后继的使用权,但是按照当前的楼房质量,又有多少楼房能够拥有70年的使用寿命呢?

  第三、中国税收繁多,关于房地产的税收就高达数十种。随着房产税在全国推行,其它相应的税种会否延续收取呢?在土地国有制的大前提下,地方凭借垄断征收高额的土地出让金。以后,当房产税取代土地出让金的功能后,地方会否以更大的方式榨取购房者的税收呢?

  影响房价的原因有很多,而房产税属于一种釜底抽薪的政策。笔者郭施亮认为,无论国八条还是国五条,或者是未来房产税的全面铺开,也许还是压不垮中国的高房价。究其原因,笔者认为有三大关键性的因素。其一是在货币持续贬值的大背景下,房地产作为保值效果最佳的投资品种,也必定是长期资金关注的对象;其二是地方对土地出让金的依赖程度过于严重,土地出让金收入在地方公共财政收入的占比已经高达50%。尽管未来可能会全面推行房产税,但是房产税取代土地出让金的大趋势也必将让地方成为高房价的幕后推手;其三是国家经济发展离不开房地产,中国注重表面性数据的思维依然占据主导。以2012年为例,房地产业贡献的税收收入占比全国税收收入超过15%!作为国家的支柱产业,房价一旦垮下来,也必将导致经济大幅滑坡,这是管理层最不愿意看到的现象。

  因此,老百姓不应该过分期待房产税的调控功能。笔者郭施亮认为,只要上述三大关键性因素不能得到彻底性的改变,中国的房价只会持续上涨。

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