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郭施亮的博客

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郭施亮,知名财经评论员,财经专栏作家,2013搜狐年度最佳行业自媒体人。每日经济新闻《每经智库》专家,前瞻网经济学人,国家级权威学术刊物《中国风险投资》特约评论员。同时,作者受邀广东省人民政府发展研究中心等权威机构撰写多篇学术性文章,并获得好评。作者评论文章、学术作品等常见于全国数十家主流媒体,中国香港、中国台湾等地也广为传播。 微信公众号 guoshiliangbo 作者邮箱 guoshiliangbo@163.com

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地王频现,是谁惹的祸?  

2013-09-06 07:03:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王频现是谁惹的祸?

  今年8月,全国百城新建住宅均价再度上涨,也是自去年6月以来连续第15个月环比上涨。根据具体的数据监测,8月份100个城市的住宅均价达到每平方10442元,环比上涨0.92%。再从全国十大城市的住宅均价分析,8月份的均价水平达到每平方17871元,环比上涨1.49%,同比涨幅高达12.18%

  在房地产市场高烧不退的大环境下,北京、上海、杭州等地纷纷出现地王。以近几天的数据为例,融创以21亿元拿下北京朝阳区农展馆地块,晋升为北京的新地王。新鸿基旗下公司以217.7亿元的天价拿下上海徐家汇中心项目地块,成为上海总价的新地王。华家池以136亿元晋升为杭州的新地王等。地王频现,究竟揭示了什么问题?又是谁惹的祸?

  自2004831日以来,国家规定所有的经营性用地必须采取招标、拍卖或者挂牌的方式公开交易。虽说此举能够大大的提升了交易的透明度,但是却成为未来地价飙涨的助推器。于是,在政策落实后,相关的条款却出现了扭曲。在土地转让交易的时候,地方常以拍卖的形式进行。因此,在竞拍的前提下,拍卖价格得以飙升,而原有的条款也无法有效地执行,也为后期的房价暴涨奠定了基础。

  2008年至2009年,全球面临经济危机的冲击,而中国受到的影响也是相当严重的。于是,管理层为国内经济的复苏制定了万亿投资计划。具体是4万亿投资加上9.59万亿的信贷,拟迅速拉动国内的经济,从而摆脱经济低谷。不可否认,当时万亿投资的效果是相当显著的,中国经济也呈现出V型反转的态势。遗憾的是,当任务下放至各地方后,具体的执行工作却出现了扭曲,因而导致后期社会投资过热、地方债台高筑等弊病。

  其中,最为突出的是,当时并没有将分配的流动性完全投放至实体经济。而更多的地方凭借权力寻租等优势控制了相当一部分的流动性,然后将这些流动性投至房地产和股市。结果,在2009M2余额增速高达29%的背景下,巨额的流动性刺激了楼市和股市。其中,当时国家也逐步放宽楼市的政策,配合海外资金的疯狂抄底,房地产价格也因此水涨船高。自此以后,房地产占国家税收的比重越来越大,如今已然成为国家支柱性的产业。

  过度投资以及盲目追求经济数据最终需要付出沉重的代价。由于边际效应的作用,投资推动经济的效果日益趋弱。面对国家的任务考核以及巨额的地方债务,地方也使出所有的本领以完成目标。其中,地方频繁卖地是近几年的主要特征。

  根据数据统计,近几年全国的土地市场异常火爆,而土地出让金也持续上涨。以今年的数据为例,2013年全国土地出让金合同价款达1.7万亿,增幅高达77.3%。而今年7月份以来,全国土地市场仍持续火热。以全国最重要的十所城市为例,土地出让金收入共计912.9亿元,创出31个月的新高,且土地市场的高溢价趋势正迅速蔓延。

  全国房地产用地供应量大增、国内货币持续贬值引发的保值增值预期以及一线城市土地独有的珍稀性,配合地方刻意操纵等因素,直接导致一线城市地王的频繁出现。

  值得一提的是,当前属于地方偿债的高峰期,而土地出让金收入的持续飙涨更显示出当前地方急切完成任务的态度。根据数据显示,2011年至2012年以及2016年至2018年的偿债数额占比总额均超44%,而其余年份的偿债比例均占据一定的份额。另外,当前约有54.5%的地方将土地出让金收入作为偿债的抵押。因此,巨额的土地出让金以及居高不下的房价也是预期之内。

  近期,一则消息引发全球投资者的关注,即香港首富李嘉诚在近一个月内接连宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴一写字楼和广州西城都荟广场和停车场涉及金额约为410亿港元。此举也被国内著名的房企老大认为是中国楼市将现拐点的信号。

  因此,笔者郭施亮认为,地方严重依赖房地产的行为是不可取的。如果地方对房地产的依赖性持续增强,则后果也是不堪设想的。

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