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郭施亮的博客

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郭施亮,知名财经评论员,财经专栏作家,2013搜狐年度最佳行业自媒体人。每日经济新闻《每经智库》专家,前瞻网经济学人,国家级权威学术刊物《中国风险投资》特约评论员。同时,作者受邀广东省人民政府发展研究中心等权威机构撰写多篇学术性文章,并获得好评。作者评论文章、学术作品等常见于全国数十家主流媒体,中国香港、中国台湾等地也广为传播。 微信公众号 guoshiliangbo 作者邮箱 guoshiliangbo@163.com

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中国房地产还能得瑟多久?  

2014-02-25 06:44:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产还能得瑟多久?

  前期李嘉诚先生一连串的抛售行动颇受市场的关注。随后,国内多位地产大亨纷纷表示对2014年中国的房地产市场并不抱太多的希望。至此,市场逐渐认识到2014年或许会成为国内房地产市场的转折点。

  根据消息所述,今年218日晚,杭州桥西板块一名为德信.北海公园的楼盘宣布了降价清盘,价格也从1.9万元/平方米大幅降至1.58万元/平方米,打响了杭州楼市马年降价的第一枪。随后,杭州多个楼盘纷纷降价,并影响至江苏常州的部分楼盘。那么,面对上述一系列的现象,中国房地产还能得瑟多久呢?而前期鄂尔多斯、温州的房价暴跌风波又给我们带来了什么呢?

  自2011年下半年以来,鄂尔多斯与温州的房价出现了大幅下挫的格局。不过,在此之前,两个城市的房地产业均呈现出一派狂热的投机现象。

  以鄂尔多斯为例,在2008年至2011年间,该区域聚集了300多家房地产企业。而根据不完全的数据统计,在2010年,人口仅为60余万的鄂尔多斯城,其商品房的销售面积却突破千万平方米,人均购买的商品房面积达到了15平米左右。当然,鄂尔多斯过度的投资规模很大程度上源自于前期煤炭产业的规模式扩张。而随着煤炭产业的持续低迷,以及地方负债规模的持续扩大,鄂尔多斯也无法复制当年的疯狂。

  又以温州为例,同样在2008年至2011年期间,温州房价出现了跳跃式的上涨。在最疯狂的时刻,温州部分楼盘的价格更是达到了10万元/平方米。但是,在疯狂的投机氛围下,房地产价格的狂飙最终引发了不良的经济问题。随着近几年当地制造业的持续萎缩,加上“弃房”现象的持续恶化,温州房价最终倒下。

  鄂尔多斯和温州被市场看作是楼市泡沫破裂的典型。而供应过剩、投机盛行以及相应的特殊环境最终造成了两大城市的房价暴跌,这也为我们判断中国房地产业的发展趋向提供了很好的分析案例。

  针对2014年的房地产市场,笔者郭施亮认为,以北上广深为首的一线城市因占据垄断性的资源,仍然具有巨大的吸引力,潜在的购房需求依然很大,其未来的房地产价格趋向坚挺的可能性依存。但是,作为资源优势并不凸显的三四线城市,特别在2014年大量的房地产信托到期的关键时点,相应的房地产价格走势堪忧。

  过去几年,地方盲目追求政绩,依托房地产业实现了自身的政绩目标。然而,在地方财政收入压力以及地方政绩考核的双重压力下,原有的发展模式显然不符合相应的要求。于是,部分地方开始加大对当地房地产业的开发力度。

  近几年,房地产信托规模出现了迅猛式增长,已然对国内经济构成了巨大的潜在风险。根据媒体报道,在2014年,房地产信托到期量将会达到6335亿元,届时将迎来庞大的兑付风险。

在实际的操作中,不少地方借助卖地收入以及其它手段来应对上述的兑付风险。从近一段时期的数据可以看出,地方卖地收入水涨船高,并创出了历史天量。根据最新的数据统计,201411日至223日,北京、上海、广州、深圳四大城市的土地出让金收入达到了1382.4亿元,同比增幅高达117.32%

  需要注意的是,2014年将会是信托产品到期高峰期。其中,全年累计到期的信托产品将会高达5万亿,而涉及房地产信托的到期量也达到了6335亿元。可以想象,若国家延续之前的刚性兑付,恐将无法承担如此庞大的兑付数额。一旦国家不再为到期的信托违约兜底,届时必然会对部分地方产生实质性的影响。

当前属于地方债务的偿还高峰,而截至20136月底,全国各级负有偿还责任的债务为206988.65亿元,其中地方负有偿还责任的债务为108859.17亿元。从一系列的卖地行动以及地方的公开表态可以看出,地方对房地产业的依赖度依然严重。一旦房地产出现“崩盘”,则必将会引发一系列的风波。当然,这也是国家不愿意看到的。

  笔者认为,尽管中国房地产崩盘一说仍然缺乏实质性的依据支撑,但是2014年恐将会成为中国房地产业的重要转折点。随着房地产信托违约的出现以及不动产登记制度等措施的推行,中国房地产业也将面临巨大的考验,全国房地产市场两级分化的局面或将进一步加剧。

  

  

 

 

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