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郭施亮的博客

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郭施亮,知名财经评论员,财经专栏作家,2013搜狐年度最佳行业自媒体人。每日经济新闻《每经智库》专家,前瞻网经济学人,国家级权威学术刊物《中国风险投资》特约评论员。同时,作者受邀广东省人民政府发展研究中心等权威机构撰写多篇学术性文章,并获得好评。作者评论文章、学术作品等常见于全国数十家主流媒体,中国香港、中国台湾等地也广为传播。 微信公众号 guoshiliangbo 作者邮箱 guoshiliangbo@163.com

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楼市降温会否促进股市回暖?  

2014-05-23 06:07:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市降温会否促进股市回暖?

各路专家学者纷纷放话,观点不一。不过,从近期的言论获悉,关于楼市崩盘的言论明显增多。那么,中国楼市真的要面临崩盘的危机吗?随着楼市降温,又会否促进股市的回暖?

  根据数据统计,469城房价同比上涨,仅温州同比下降。从环比的数据分析,房价环比上涨的城市数据有了一定幅度的减少。此外,与3月相比,70城中有8个出现了环比下降的走势,分别是杭州、宁波、无锡、温州、金华、安庆、赣州以及惠州。

  实际上,自今年年初以来,各种不利消息陆续冲击中国楼市。其中,管理层的政策态度转向是最明显的信号。

  按照前期管理层对楼市的态度,将逐渐采取减少行政干预的手段,以促进市场化的改革进程,让市场归还给市场自身来调节。另外,从管理层的意向获悉,未来将逐渐将限购放松与否的权力交还至地方,由地方自行决定。

  至此,地方对土地财政的依赖度一直存在。适逢管理层的政策转向,也符合了部分地方放松限购的意愿。

  从近几个月的数据可以分析,中国楼市确实较前期有了一定的降温。但是,就此盲目认为楼市将崩盘未免缺乏一些有力的依据。

  事实上,影响未来房价的走向主要存在几点因素。其一是地方对土地财政的依赖度;其二是中国楼市的刚需需求;其三是市场的整体利率走向。

  针对第一点,地方对土地财政的依赖度依然明显。根据数据显示,45个限购城市中,有多个城市对土地财政的依赖度达到50%以上。其中,杭州对土地财政的依赖度高达156.4%。值得一提的是,因长期存在的分税制差异化发展的影响,地方的事权与财权的严重不匹配,加速了地方的政绩考核压力。因此,在此背景下,多数地方借助其他渠道筹集资金。近年来,大力发展房地产业,增加地方土地财政收入成为主要的资金筹集渠道。显然,就目前而言,地方依然没有摆脱土地财政的束缚。

  针对第二点,中国楼市的刚性需求量是判断未来房价能否有效支撑的一大因素。实际上,经过近几年的房价大涨行情,各地的楼市刚性需求出现了一定的分化。不过,从一线城市的楼市刚需情况估算,目前仍然没有衰退的迹象。究其原因,主要在于上述地区的政治优势、经济优势、技术优势凸显,全国每年大量的高校毕业生仍然会优先选择到一线城市发展,也为当地带来充足的刚性需求。

  针对第三点,可以理解为近期楼市降温的主要因素。近年来,管理层大力推动利率市场化改革,市场整体的利率水平出现了水涨船高的走向。2013年,以余额宝、理财通、陆金所、PPmoney为主的各类理财平台的迅猛崛起,吸引了大量的投资资金参与其中。不过,影响最大的莫过于传统金融机构。

  互联网金融的兴起对传统金融机构的冲击是巨大的。以储蓄存款为例,长期以来,储蓄存款是中国银行业最稳定以及低成本的资金来源。其中,活期存款是占一国货币供应的最大部分,也是商业银行的重要资金来源。对此,互联网金融吸走了大量的银行活期存款,银行的贷款需求却不见下降。于是,银行为保证基本的存贷比比率,推出了各类“类余额宝产品”,来应对互联网金融的强烈冲击。

  更为关键的是,面对日趋高涨的利率水平,银行为了满足保本盈利的需求,推高了相应的房贷利率。更有甚者,还出现了停贷的局面。面对房贷利率的波动,买房的人数有所减少。如今,虽然处于打破刚性兑付的关键时点,但是互联网金融对利率市场化的进程存在很大的促进作用。因此,相应利率仍将维持在相对的高位水平。

  综上所述,因多个因素的综合影响,从而促使近期楼市的降温。不过,从主要城市房价运行趋势以及地方土地财政依赖程度等因素分析,楼市崩盘论似乎站不住脚。

  针对楼市降温的现象,股民最关心的问题莫过于炒房资金会否回流至股市。

  相比近几年的楼市行情,中国股市的表现明显逊色。四年来,股市累计回报率仍然录得负数。期间,股市经历了多次的股市改革,但最终的结果却令市场大跌眼镜,此举也是股市吸引力大幅下降的主要原因之一。

  进入2013年,互联网金融的迅速崛起,不仅对传统金融机构构成影响,而且对股市形成强烈的冲击。按照投资回报率计算,四年间,股市投资回报率录得负数。而以余额宝为主的理财平台却能够获取5%左右的年化收益率,确实对深陷股市的股民们带来了福音。

  笔者郭施亮认为,目前存在两大问题,其一是楼市降温还能延续多久;其二是炒房的资金能否进入股市。

  其实,对于部分地区而言,其楼市降温的趋势或许已经确立。但是,对于主要的城市而言,目前仍然处于持续上涨的趋势,从具体的价格趋向判断,仍然找不到有力的转折依据。因此,楼市降温的延续性仍然有待观察。

再者,对于部分的炒房资金而言,面对众多的投资渠道,他们必然会选取能够获取最大投资回报率的投资品种。余额宝被打压,或许不会产生前期巨大的资金分流能力,对上述资金的吸引力也有所下降。不过,除此以外,符合上述资金投资的渠道也是非常充足的。

  其中,类信托资管产品、银行理财产品以及部分理财平台的理财产品明显强势于股票市场。以某款在售的专项资产管理计划为例,其预期的年化收益率较大多数信托产品高。如果资金量达到300万以上的客户,其预期年化收益率有望高达12%以上。

  于是,在此环境下,即使楼市呈现出持续降温的格局,资金也未必会流进股票市场,更无法促进股市的回暖。

  笔者郭施亮认为,虽然中国股市成立至今仅有20余年的历史,但是因长期的扭曲性发展,股市中存在的漏洞确实很大。股市缺乏新增流动性是股市长期走熊的一个原因,但并非根本原因。要从根本上提升股市的吸引力,还得需要长期性的对症治疗。

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