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郭施亮的博客

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郭施亮,知名财经评论员,财经专栏作家,2013搜狐年度最佳行业自媒体人。每日经济新闻《每经智库》专家,前瞻网经济学人,国家级权威学术刊物《中国风险投资》特约评论员。同时,作者受邀广东省人民政府发展研究中心等权威机构撰写多篇学术性文章,并获得好评。作者评论文章、学术作品等常见于全国数十家主流媒体,中国香港、中国台湾等地也广为传播。 微信公众号 guoshiliangbo 作者邮箱 guoshiliangbo@163.com

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任志强走了,房地产悬了?   

2014-10-23 06:14:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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任志强走了,房地产悬了?

  被称为中国最敢讲话的房地产商任志强先生在其认证微博上称,自己已进入退休倒计时。此言一出,马上引发社会各界的热议。

  据华远地产最新一届的董事会候选人名单显示,并无任志强的名字。由此可见,任志强退休一事已基本得到确认。此外,有资料显示,1124日华远地产将举行临时股东大会。换言之,任志强距离正式退休也不过1个月的时间。

  “语不惊人死不休”这句话正好运用到任志强的身上。显然,在其任期内,曾经发表过很多惊人的言论。其中,“对真正有钱的人来说房价还不够高”、“房地产商需要囤地,地里有粮心中才不慌”等都是出自任志强之口。不过,直率的任志强在不经意间也得罪了不少看客。但是,对于部分人来说,正是因为任志强的直率才拉近了彼此之间的距离。

  多年来,任志强始终坚持看涨房价,并多次以犀利的话语刺痛了“房奴们”的心。然而,回顾过去任志强对房价的表态,却展现出他的惊人判断力。

  以前几年为例,当时国家对房地产市场采取了多项的调控举措。其中,国十条等重磅政策的出台促使市场观望的气氛越来越浓厚。此时,更有部分评论认为,中国房地产市场将会出现崩盘。

  不过,针对市场上的各种声音,任志强却认为,国十条是遏制房价过快上涨,维持房地产市场的稳定,而并非为了房价的下跌。同时,他仍坚持房价延续上涨的观点。

  时隔多年,房价继续走强,他的观点再一次得到了印证。

  如今,任志强退休消息得到了证实,却给市场带来了无限的思考。随着任志强的退休,是否预示着中国房地产市场也面临新的拐点呢?

  今年以来,中国房地产市场的表现逐步出现了变化。据数据统计,全国百城新建住宅平均价格持续第5个月环比下跌。与此同时,全国主要城市的库存也发生了持续攀升的格局。显然,面对多地房价的不稳定,“弃房断供”的问题也持续上演。由此一来,也给中国房地产市场带来了诸多的不利。

  就在今年国庆前夕,管理层出台了前所未有的房贷新政,而本次救市的力度也远远超出了市场的预期。

  其中,“限贷”放开及鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放当属一大亮点。而在新政的内容中,“认贷不认房”等形式也从某种程度上降低了购房者的准入门槛,为刺激房地产市场提供了新的动力。

  除此以外 ,住建部、财政部及央行也联合发文,降低住房公积金的申请门槛,拟进一步激活房地产市场。

值得一提的是,在上述举措逐步推行的同时,“限购”取消已是大势所趋。就目前而言,仅有几大主要城市没有取消限购之外,其余大部分的城市都实行了“限购”取消的政策。

不可否认,随着房贷新政的逐步推行,我国部分主要城市的销售环境会有所改善。但是,面对如此犀利的救市举措,市场对中国房地产市场的上涨期望却不大强烈。

实际上,笔者郭施亮认为,影响未来中国房地产市场的走向,主要关注以下几大因素。一旦支撑房价上涨的动力也逐渐减退,则中国房地产市场的拐点也有望得到确立。

其一、货币政策影响房地产的未来运行趋势。

  2009年我国采取了四万亿的刺激政策,同年我国也实行了极度宽松的货币政策,全年M2余额增速高达29%。结合国家对房地产的态度逐步转变,也造就了当时房价的迅速上涨。2012年以后的房价上涨,除了当时相对稳健且略微灵活的货币政策外,管理层多次的降准政策及对房地产调控态度的转变也产生了积极的影响。

  然而,进入2014年,因国家经济大转型的需要,未来发生大规模放松货币的可能性并不大。结合国内外的不明朗形势,也给中国房地产市场带来了一定的不可预测性。

  其二、地方对房地产的依赖度,深刻影响着房价的波动。

  因分税制改革的持续深入,地方的事权与财权之间的矛盾也愈演愈烈。至此,地方逐步寻求一个新的渠道来解决自身的财政收入问题。显然,房地产业成为了地方财政增收的主要渠道之一。

  近年来,地方对房地产业的依赖度持续升温。而随着房地产市场的持续降温,地方在与房地产业相关的税收收入上也出现了大幅缩水的问题。于是,借助卖地增收却成为了主要的形式。

  显然,在土地价格占比房价整体价格持续上升的基础上,地方对房地产的依赖度大小却与房价存在密不可分的关系。因此,管理层逐步淡化GDP数据,改变过去盲目的政绩考核标准将会深刻影响到地方对房地产的态度。而随着地方对房地产的依赖度逐步降低,其土地价格虚高现象也会得到修正,最终有利于房价的理性回归。

  其三、房贷新政力度颇大,但商业银行的落实力度才是核心。

  一般而言,当房贷政策放松后,将会大幅刺激住宅的需求,以此起到房地产市场投资热情回升的作用。然而,就本次房贷新政而言,商业银行等机构的落实积极性并不理想。显然,落实力度不足,将直接影响最终的执行效果,而房价的提振效果也会大打折扣。

  其四、不动产登记制度、房产税及遗产税等重磅政策的推出,将会对中国房地产市场起到致命性的打击。

  一方面,不动产登记制度正加快落实。另一方面,房产税等重磅政策也在整装待发。

  不过,就目前看来,相关政策的正式推出时机仍然有待观察。而在未来,相关政策的具体执行却直接影响到中国房地产市场的最终走向。

  以房产税为例,实际上在上海及重庆两地早已有试点。但是,其最终的执行效果并不理想。其中,上海的房产税试点主要针对新增房量,而重庆主要针对主城九区内的存量增量独栋别墅、新购高档商品房等。显然,上述两地的试点并没有对症下药,而政策如何定位,如何实行相应的税率征收却是一道难题。

  任志强的退休,也宣告了一个时代的结束。然而,经历过去多年的大幅飙涨,目前中国房地产市场也面临着巨大的考验。笔者认为,虽然房贷新政的救市力度猛烈,但是也难以达到过去几次的救市效果。显然,目前地方对房地产的依赖度依然严重,而无论对国家还是地方来说,房价能够保持相对的高位,或许是最好的结果。

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