注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

郭施亮的博客

财经评论员、专栏作者 微信公众号 guoshiliangbo

 
 
 

日志

 
 
关于我

郭施亮,知名财经评论员,财经专栏作家,2013搜狐年度最佳行业自媒体人。每日经济新闻《每经智库》专家,前瞻网经济学人,国家级权威学术刊物《中国风险投资》特约评论员。同时,作者受邀广东省人民政府发展研究中心等权威机构撰写多篇学术性文章,并获得好评。作者评论文章、学术作品等常见于全国数十家主流媒体,中国香港、中国台湾等地也广为传播。 微信公众号 guoshiliangbo 作者邮箱 guoshiliangbo@163.com

网易考拉推荐

美联储加息和多地限购,楼市还有继续疯狂的理由吗?  

2017-03-20 07:34:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

美联储加息和多地限购,楼市还有继续疯狂的理由吗?

  多年来,国内市场却上演这样一幕怪象,即股市跌多涨少,熊途漫漫,而楼市却涨多跌少,牛气冲天。

  实际上,在国内楼市持续攀升的过程中,不乏一些看空的声音。然而,时隔多年,虽然部分城市的房价水平已经存在较大的泡沫空间,但其价格却依旧坚挺,而这一种现象,更是在国内一线城市中发挥得淋漓尽致。

  进入2017年,是一个充满不确定性的年份。然而,就在今年第一个季度,就分别上演了美联储加息以及多地密集调控的举动。

  前者,其开启加息的趋势,似乎已经成为了市场的预期。与此同时,按照市场对美联储的预测,年内料仍有23次的加息可能。很显然,一旦美元开启加息的周期,那么系列的问题,也将会深刻影响着国内楼市市场的后续表现。其中,人民币贬值、人民币资产吸引力骤降以及资本外逃等因素,无疑给国内楼市乃至国内股市带来较大的冲击。与此同时,对于近年来频繁高价拿地的上市房企而言,一旦市场陷入加息的通道,则意味着其融资成本骤增,带给房企的压力不言而喻。

  至于后者,近期多地继续开启密集调控的举措,而调控加码的意图非常明显。

  归根到底,还是受制于“抑制资产泡沫”的大背景,而此前重要会议的表态,也给持续火热的楼市定了调子。很显然,站在当下的大环境,稳住房价的意义深远,而这也是严防系统性风险的发生。

  本以为,美联储开启加息周期以及调控升级的举动,会对国内楼市构成沉重的冲击,甚至加速其拐点的出现。但,回顾过去多年的时间,国内楼市,尤其是国内一线楼市,似乎并未受到太大的冲击。从近年来的价格运行趋势来看,却似乎存在着“越调控价格越攀升”的困局。

  不可否认,分析国内楼市的走向,不能够盲目照搬国外市场的模式进行剖析。然而,对于国内楼市市场而言,其自身特殊的市场环境以及政策环境,却给它带来不一样的防御功能。

  土地财政模式、国内资本项目仍未完全下放,住房土地供应约束等因素,构成了国内楼市的一层厚厚的保护膜。与此同时,在资产荒的背景下,上市房企似乎争相高价拿地,而持续回升的融资成本,却在不经意间转嫁到投资客的身上。但,正因为庞大的投资需求,以及部分城市自身强大的吸引力,由此也为部分地区房价高居不下带来了又一层的保护膜。

  近年来,调控限售并不少见,试图达到降温调控的目的。殊不知,在实际情况下,受调控的重点城市获得阶段性的成交量降温,但其周边城市的成交量却瞬间点燃,乃至引发价格的快速回升。近期,部分三四线房价的成交量活跃,乃至价格的回暖,也或多或少受益于部分一线资金的回流,以及投资需求的增加等因素的影响。

  时下,一线楼市虽有调控升级的意味,但价格依旧高居不下,甚至点燃了部分地区二手房市场的活跃度。与此同时,受压于限购的因素,部分资金加速往核心城市周边地区靠拢,而更有甚者也开始关注到部分三四线房价的走势,进而刺激当地成交量的持续活跃,乃至达到当地加速去库存的目的。

  确实,这十余年间,社会财富得到了倍数式的增长,而不少居民的财富也获得了爆发式的膨胀。但,受压于人民币贬值以及资产荒等因素,且受限于国内外汇管制的趋严,各类资本不得不在国内四处逃窜,试图寻求更佳的资产保值增值途径。至于借助间接渠道,实现资产海外投资乃至海外转移者,整体占比还不会太高。

  虽说居民财富增长了,高校毕业生数目大幅提升了,国内经济体进一步扩张了,但多数居民的整体幸福感却未见显著提升。其中,对于刚出来就业,乃至就业三五年时间的年轻人而言,却背负着沉重的包袱。在这些年轻人中,有的选择继续奋斗,有的选择了逃离一线城市,也有的享受着上一辈艰难积累的财富与地位。

  不过,持续高居不下的高房价,终究还是破灭了不少年轻人的梦,而要想从一线城市获得优越的户籍、优越的教育资源等,也可能需要付出常人数倍的努力,才得以在这里获得一席之位。

  美联储加息预期强烈,人民币资产的投资吸引力受到了较大的影响,而自今年以来,央行也尝试着“变相加息”等举措来缓解适度的流动性压力,并同时达到间接对冲美联储加息的目的。此外,央行再度放水提振经济的空间也有所收敛,对楼市运行趋势的发展预期构成不少的影响。

  时下,虽然国内处于资本项目未完全下放的状态,且外汇管制趋严,压制不少资本外逃的压力,但随着美联储加息预期的持续升温,其冲击影响依旧还是会存在,不会轻易消除。而且,随着时间的推移,其后续的冲击力仍在积聚之中。

  这些年来,国内楼市,尤其是一线楼市价格的高居不下,让不少房企采取了持续观望的态度,试图等待房价降温的一刻。但同时,不少房企,尤其是上市房企,却通过各种融资渠道,不惜承受偏高的融资利率,来达到高价拿地等目的。更有甚者,还采取了高价囤地、捂盘提价等手段,来达到更好的增值目的。

  然而,随着加息预期的升温,房企融资成本的持续提升,一旦企业资金链得不到完好的衔接,那么企业资金链断裂的风险也将会大大增加,甚至会触发系统性的风险。

  与此同时,若美联储加息预期进一步升温,且国内仍未有充分的风险抵御手段,则外汇储备的耗损风险,也是不可小觑的。虽说目前国内仍有3万亿美元的外汇储备作为一层厚实防护垫,但多年来M2规模的持续膨胀,其风险抵御的有效程度仍需持续观察。但,持续的资本外逃压力,还是需要提防,否则还会引发系统性的风险。这,对于国内楼市而言,可以任由其继续疯狂的理由也不多了。

  值得一提的是,多年来国内土地财政模式带来的利弊不一,但部分地方对其依赖度已经根深蒂固。由此可见,作为一种依赖度很强,且增收能力较佳的模式,不能够从本质上获得转变,则国内房地产的虚高问题依然难以得到合理处理。由此一来,开拓地方增收渠道,加快房产税的立法与落实,就显得非常关键了。

  持续火热的高房价现象,不仅影响到年轻人的积极性,而且还会对实体企业、企业家的积极性构成冲击。

  在一线城市,一套房子的价格还高于不少上市公司一年的净利润,这本身反映出房价过高、虚火旺盛的现状。与此同时,从近年来上市公司大股东、高管的频繁减持套现行为来看,也存在把套现资金投资房地产,乃至转移至海外等行为,而股市财富再度分配的不合理性,却加剧了市场“脱实向虚”的风险,甚至引发恶性循环的问题。

  由此可见,持续过高的房价,并非好事,且阻碍了社会创新与进步。至于高杠杆拿地、高杠杆炒房乃至大股东套现炒房等行为,也应该及时引导,重视潜在的问题严重性,不应该等到风险进一步加大之后再去处理,再去反思。

 

 

  评论这张
 
阅读(1154)| 评论(19)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017