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郭施亮的博客

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郭施亮,知名财经评论员,财经专栏作家,2013搜狐年度最佳行业自媒体人。每日经济新闻《每经智库》专家,前瞻网经济学人,国家级权威学术刊物《中国风险投资》特约评论员。同时,作者受邀广东省人民政府发展研究中心等权威机构撰写多篇学术性文章,并获得好评。作者评论文章、学术作品等常见于全国数十家主流媒体,中国香港、中国台湾等地也广为传播。 微信公众号 guoshiliangbo 作者邮箱 guoshiliangbo@163.com

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房地产股造富效应惊人,今年表现为何如此突出?  

2017-09-20 07:56:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  今年以来,纵观港股A股两地市场,房地产股票的表现也是非常亮眼。其中,港股内房股的表现更为突出。

  其中,以融创中国为例,20161230日收盘价格仅为6.159港元。但,截至目前,仅仅过了9个月的时间,融创中国股价却一度突破37港元,9个月时间股价暴涨近500%。再以中国恒大为例,20161230日收盘价格为4.830港元,9个月后的今天,中国恒大股价超过28港元,9个月时间股价累计涨幅超过480%。此外,如碧桂园、万科企业等港股内房股,同样出现显著的年内涨幅,而今年港股内房股的表现也是历年来表现最为亮眼的。

  回归至A股市场,今年以来房地产板块的表现却显著逊色于港股市场,今年以来A股房地产板块涨幅仅为8%,与同期市场指数涨幅差不多。但,从房地产板块的个股表现来看,却存在明显的分化效应。其中,全年表现较佳的房地产股包括阳光城、万科A、金融街、京能置业、保利地产等,涨幅均在30%以上。

  值得一提的是,受到房地产股票的暴涨影响,房地产的造富效应也开始显著体现。其中,近日恒大许家印再度成为中国新任首富,而不少地产大亨的身价也因房地产股票的暴涨,而出现了大幅飙升的迹象。

  对于房地产股的亮眼表现,实际上也并非没有原因。其中,房地产销售额强劲增长,部分房地产上市公司的净利润大增,支撑着股价的大幅上涨。

  其中,以中国恒大为例,半年报净利润大幅增长超过2倍,且负债率显著下降,成为支撑股价上涨的主要推动因素。至于融创中国的半年报,也同样创出佳绩,无论是销售金额还是毛利增长方面,均出现显著上升的迹象。与此同时,对于部分房地产股票价格的大幅上涨,也与土地储备优势显著,土地价格持续升值有着或多或少的联系性,而对于部分房地产上市公司而言,土地储备增值、销售额旺盛及负债率显著改善等因素,也促使股票价格的估值实现重估的状态,股票价值运行中枢得到持续攀升,刺激股价的上行。

  实际上,对于股价的持续走好,除了房地产上市公司自身的因素外,更关键的还是政策环境以及市场预期等影响因素。

  前者,在金融去杠杆的背景下,房地产调控加码可能会给房地产的加速发展带来了压力,但在实际情况下,一二线房地产密集调控,却间接助推了三四线房地产去库存的压力,而从今年以来的情况来看,在涨价效应推动下,三四线房地产市场的销售额与房价均出现了亮眼的表现,而对于这一现象,既有一二线刚需及投资资金的推动,同时也有棚改货币化的因素刺激,从而助推销售额与价格的齐飞,而对于专注于三四线房地产市场,且坐拥庞大土地储备优势的房地产上市公司来说,今年也是丰收的一年。

  后者,对于市场预期而言,在金融去杠杆延续的背景下,房地产上市公司的高负债率风险就容易引起市场的担忧。但,从今年以来的系列举措来看,部分房地产上市公司却通过出售资产回收现金流,以及通过多种手段降低上市公司的负债率水平,由此降低了上市公司自身潜在的系统性风险,也迎合了当下金融去杠杆的需求。由此可见,在房地产上市公司潜在风险得以减缓之际,也容易促使市场的态度回暖,而在今年股市行情有所回暖的大环境下,也加速了部分资金的加速入局,从而推升了房地产上市公司股价的加速上涨。

  事实上,从近年来的市场状况来看,不仅仅是房地产上市公司的造富效应惊人,而且还让不少前期购房囤房的投资客受益不少。但,房地产市场的非理性表现,已然超出了市场的预期,虽然目前仍不能够确定房地产市场的重要拐点何时出现,但对于房地产市场的持续火爆现象,其可持续性还是充满着诸多的压力,持续性暴涨的空间也骤然下降。

  与中国股市牛短熊长的表现相比,中国房地产市场却上演着延续多年的黄金发展期,而房地产市场已然捆绑着诸多的利益,似乎成为其价格稳固的重要支撑。但,面对近年来造富效应惊人的房地产股,新高之后更需要有持续亮眼的数据给予支撑,在此期间,若三四线城市调控升级,或更具冲击力的房地产调控政策出台,则会对房地产上市公司的持续盈利能力构成不少的压力,而此时此刻,对于房地产上市公司而言,要支撑着持续高企的股票价格,或许更需要迎合政策的预期挖掘出更好的出路,加快其转型创新的步伐。

 

 

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